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房价连续六月上涨两重标准调控助推房价坚挺

发布时间:2020-01-26 09:56:20

  房价连续六月上涨 两重标准调控助推房价坚挺

  2012年12月18日,国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:

  (1)11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。与上月相比,70个大中城市中价格下降的城市10个,价格持平的城市7个,上涨的城市已达到53个,环比价格上涨的城市中,涨幅都没超过1%。

  (二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有56个,持平的城市有2个,上涨的城市有12个。10月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.5%,涨幅比9月份回落的城市有1个。

  之前,2012年12月3日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米,环比10月上涨0.26%,自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨,涨幅较上月扩大0.09个百分点,其中60个城市环比上涨,38个城市环比下跌,2个城市持平。与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数减少4个,其中跌幅在1%(含1%)以上的有10个。

  楼市政策博弈中房价缘何连续6月上涨?

  全国100个城市(新建)住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨,同策咨询研究核心总监张宏伟认为,有以下四点原因:

  第1、今年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特点,政策层面“微调”刺激自住需求大量入市,从而导致市场基本面逐渐开始好转,基本面好转必将会带动价格降幅收窄,甚至出现涨价的现象。

  从全部市场“基本面”来看, 2012年全部月,虽然全国的房地产*同比去年同期出现头次回升的迹象,开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括全部商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。销售量的延续回升导致市场“基本面”开始好转,月全国商品房销售面积头次出现同比转正,这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。

  第2、销售量的延续回升致使开发企业资金面紧张的局面得到减缓,“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现。无论是一线城市,还是二三线城市,由于企业资金紧张局面得到减缓,部份楼盘降幅收窄乃至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的缘由之一。

  今年11月,上海、北京等全国主要城市的房地产销售再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即,虽然经历了几年来*冷清的“金九银十”,但随着销售量价双双走高,全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情。

  “暖冬”与“翘尾”行情局面的出现,一方面是由于在政策“微调”之下,各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,乃至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会;另外一方面,也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求,年底开始冲量,尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。

  “暖冬”与“翘尾”行情局面的出现,致使企业的资金面不太紧张,对于企业来说,势必会逐步调剂其定价策略;对于房价的影响来讲,销售量的持续回升必将会带来价格的相对坚挺,甚至涨价的现象。从这个角度来说,年底楼市收官“翘尾”行情,一定程度上助推房价的坚挺。

  第三、以一线城市为代表的核心城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨,结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

  数据显示,2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米,环比上月上涨0.39%。具体来看,天津上涨0.93%,涨幅较大,北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%-0.7%之间,深圳、武汉、杭州、广州、上海涨幅在0.3%以内。

  第四、部份城市在“限购”的政策履行上短期内出现了松动,致使一些*客瞄准高端楼盘集中购买,短期内致使市场放量增加,致使市场销售均价结构上延续走高。

  例如,北京、广东等部分城市在在操作又可以补缴社保及纳税证明,“限购”的政策履行上短期内出现了松动,尽管地方表态补缴社保及纳税证明,但是,这属于得了便宜再卖乖的行动。“限购”的政策履行上短期内出现了松动,执行不严格,导致部分*投机需求入市,势必会推动房地产市场价格走高。

  (文/同策咨询研究核心总监 张宏伟)

  政策走势:去*化的限购、限贷不可能本质上出现松动

  十八大期间,11月12日下午,有发问“房地产市场调控政策什么时候放松”,住房和城乡建设部部长姜伟新回答称,“房地产市场调控政策现在还没想放松。对楼市调控,核心时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时,核心储备相应的政策,一旦需要的话就出手。”

  而近期各地楼市微调不断升温迹象明显,在这个时间段提出这样的说法有什么含义?对今后的楼市发展有什么影响?是不是意味着楼市调控从严?

  同策咨询研究核心总监张宏伟认为,十八大期间,住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去*化”的楼市调控政策应该还会继续履行,在本质上限购、限贷不可能出现松动,楼市调控政策底线不可能触动。

  核心经济工作会议也提出,2013年中国还将加强房地产市场调控。

  但是,现实房地产政策中确切正在出现“微调”,如今年以来已公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整,还有近期公积金贷款政策的微调,和由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行,并没有对*性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前,从政策层面已认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已认可的补贴和鼓励措施。

  总体上来讲,今年房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征,政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“两重标准”同时在履行。

  那末2013年房地产调控政策将出现出什么样的特征?

  首先,核心经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特点,货币政策的稳健特点决定房地产市场的运行会相对稳健,不会出现大起大落。

  其次,从当前表态及实际政策履行来看,2013年房地产调控政策仍然会出现出“外紧内松”的市场特征,政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“两重标准”会同时执行。

  与此同时,在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行的市场背景下,政策履行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”,为刚需一族争取更多的购房时间。

  第三、以城镇化拉动内需,将助推房地产市场“基本面”延续回升。

  在明年及未来,城镇化是我国扩大内需的较大潜力所在,伴随着城镇化的进一步推动,房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日趋突出出来,这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖,这有可能会使房价继续坚挺,乃至出现房价延续小幅上涨的现象。同时,在推进城镇化过程中,一旦房价出现反弹风险,政策层面虽然在履行力度上还有可能再度有所收紧。

  “流动性”进一步宽松,购房者勿错“平价”购房时机

  国家统计局数据显示,2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落,但总体上看,近期CPI增速放缓并且出现企稳态势,通货膨胀将得到进一步减缓。与此同时,按照现在CPI的同比增速态势,全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大,这也为年内“降准”或“降息”次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。

  另外,中国人民银行10月13日发布的数据显示,截至9月末,广义货币(M2)增长14.8%,狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来头次突破14%表明,流动性进一步宽松,有望成为经济企稳回升的动力。

  今年以来,整体来看,CPI增速放缓并且出现企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解,在此基础上,楼市政策“微调”,差别化的楼市调控政策导致市场销售量逐步回暖。与此同时,在降准与降息之下,市场流动性进一步宽松,总体上也推动房地产市场逐渐向回暖靠近。

  在这样的市场背景下,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米,环比10月上涨0.26%,自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨,涨幅较上月扩大0.09个百分点。国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格中53个大中城市房价环比上涨,同样反映出房价连续微幅上涨的态势。

  在CPI企稳的市场背景下,全国房价依然出现连续6个月上涨的现象,这一定程度上说明,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,无论是出于自住购房目的,还是*购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力下降成为当务之急。

  从国内环境看,随着我国经济发展逐步进入新的阶段,劳动力、土地价格都在上涨,成本推动型通胀压力将长期存在,再加上美国QE3、QE4推出,内外两种趋势的重合,对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

  我们看到,在限购之下,需求被压制,在美国QE3、QE4推出的市场背景下,热钱在楼市周边寻觅进入的机会。尽管核心近期依然坚持不懈的宣扬限购限贷,这也是在全球货币“大”爆炸的当下,希望通过控制限购限贷这道水闸,堵住货币不由自主的流向房地产这个*能吸金的大水库;希望即使货币爆炸,也是流向实体经济,当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨,QE2期间也一样。近期,多家房企或赴港上市、或收购上市平台,或在通过境外渠道进行频繁融资,均表明政策缓慢地流向中国房地产市场。此时,其实聪明的*客早就明白手中的资金该流向哪里。

  因此,在股市大盘走低、通胀预期、人民币*压力,资金缺乏*渠道的市场之下,必将会导致房产成为资产保值*的优选*项之一,这一定程度上也会助推房地产市场销售量的延续回升,从而*终传导到价格的上涨与反弹。

  同策咨询研究核心总监张宏伟认为,从价格未来趋势角度来看,尽管当前由于楼市政策“微调”,销售量逐步回暖,房价降幅正在收窄,能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境其实不存在,房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看,全国房价连续6月上涨现象已表明当前价格已接近“市场底”,在政策“微调”定向宽松及销售量延续回升的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲,当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势,在这个阶段,购房者不应当错过当前“平价”购房时机。

  一定意义上来讲,本轮调控以来,购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的较好购房“时间窗”。虽然在去*化的调控政策的影响下,全国房价开始有小幅回升的趋势,今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”,但是,购房者已很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度乃至更长时间段内,小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下,购房者应当抓紧房企由于企业年度销售事迹指标、短时间拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确切较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房,而不是延续观望,等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

  市场“基本面”将现真正意义“回暖”

  从全部市场“基本面”来看,2012年全部月,全国的房地产*同比去年同期出现头次回升的迹象,开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括全部商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。另外, 月全国商品房销售面积头次出现同比转正,这就促使全部市场“基本面”继续向利好方向发展。在这个阶段,以首套房置业为主的需求将会继续积极入市,继续放量,延续之前销售量回升的局面,这将使开发企业对于全部市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观,这也将促使开发企业在销售量回升的之后进一步有序加大房地产*、新开工面积,甚至重拾土地市场拿地的热情,逐渐构成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

  同策咨询研究核心总监张宏伟认为,从2013年市场基本面走势来看,由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行,再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调,明年房地产市场基本面应当还会在“微调”政策刺激下延续回升,但是不会出现大幅逆转行情,明年房地产市场“基本面”整体上会延续好转,但是依然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期,保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特点。

  在这个阶段,伴随着城镇化的进一步推动,房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来,这将助推房地产市场基本面延续回升与回暖,这有可能会使房价继续坚挺,甚至出现房价持续小幅上涨的现象。

  从当前来看,全国新建住宅房价连续6月上涨,市场已出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此,当前调控的压力依然存在,“去*化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动,外来的*投机性需求不会大规模入市,限购政策有可能明年会继续履行。

  另外,政策层面依然需要从严履行,继续履行差别化的税收政策保护首套房“自住需求”,为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出,由于“微调”政策依然继续针对首套房自住需求进行,那末也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会,尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠,但是,整个市场基本面还没有明显有好转的迹象,应该来说,在市场尚处于恢复的阶段进程中,在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势,在房价相对安稳的阶段,仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”,在这个阶段,首套房“自住需求”将继续支持全部房地产市场销售量回暖。

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